Claudia Muñoz David

El precio del metro cuadrado de los departamentos de Valdivia es uno de los más altos del país. La consultora Arenas&Cayo publicó recientemente un estudio en el que midió la evolución del precio de venta en las principales comunas de Chile y -sin tomar en cuenta Santiago- estableció que Punta Arenas, Viña del Mar y Valdivia son las ciudades con las cifras más altas y también las que más aumentaron durante los últimos cinco años.

Según el informe, en la capital de Los Ríos el costo promedio del metro cuadrado alcanza las 53,89 UF, es decir, alrededor de 1 millón 624 mil pesos. Mientras que hace cinco años, el costo era de 41,46 UF. Según explicó el presidente de la Cámara Chilena de la Construcción sede Valdivia, Carlos Salgado, esta situación se debería -principalmente- a dos factores: la falta de un plan regulador actualizado y las características del suelo valdiviano.

Plan regulador y suelo

Salgado contó que la CChC realiza cada año un estudio sobre disponibilidad de suelos aptos para construir. En el contexto de esa investigación han detectado que la falta de un plan regulador comunal actualizado favorece la especulación. Esto termina influyendo en los precios. "Cuando no existe un plan, no se tiene claro cuáles son las reglas para continuar con el crecimiento habitacional de la ciudad. Además, el plan que hoy está en revisión en Valdivia ya estará desactualizado cuando sea aprobado. Por lo tanto, como no tenemos claridad sobre las reglas futuras, hoy están siendo adquiridos terrenos pensando que en el futuro podrían valer más y se está cobrando por ellos -hasta en sectores rurales- lo que se quiere", dijo.

También influye la calidad del suelo de Valdivia. "Los terrenos aptos para la construcción tienen un valor mucho mayor porque son escasos. Hoy tenemos terrenos catalogados entre los parámetros D, E y F, los más complejos para construir y los que presentan mayor riesgo de licuefacción. Eso genera que los valores suban. Si bien es cierto se puede construir en terrenos de baja calidad, la edificación será más cara porque necesitas invertir más en el mejoramiento del suelo y mejores fundaciones", destacó.

Agregó que a esto se suma que cuando el Serviu adquiere terrenos para la construcción de viviendas sociales, algunas veces lo hace a precios que están por sobre el mercado "eso hace que el precio general de las construcciones se eleven".

Sin embargo, destacó que "en general el costo de la edificación en el sur del país aumentó considerablemente, esto no solo atañe a Valdivia. En Temuco, Valdivia, Osorno y Puerto Montt se están viendo los mismos problemas, porque hay una escasez de proyectos inmobiliarios y una necesidad de adquirir viviendas. Hoy, por la calidad de vida, es muy atractivo vivir en estas ciudades de menor escala. Eso genera una sobre demanda".

Materiales

El gerente general de la Constructora Capreva, Marcelo Guzmán, agregó otros factores que aumentan el costo de departamentos y también de casas. "Nosotros tenemos proyectos desde Concepción hasta Puerto Montt y en Valdivia, efectivamente, es más caro construir. Una razón es el costo del hormigón, en Valdivia los pozos de extracción de áridos están lejos de la ciudad. Después, existe poca competencia para comprar materiales porque el mercado es más pequeño, eso influye en que el precio de los materiales sea un poco más caro. Además, el terreno es malo y en el precio de la construcción va incluido lo que significa poner rellenos y pilotes. Todo esto se va sumando", explicó.

Mientras que el arquitecto y gerente de la Inmobiliaria Alcarraz, Jaime Alcarraz, detalló que cuando se construye un edificio en Valdivia cerca del 14 por ciento de lo invertido está relacionado con la compra del terreno, en tanto que en otras ciudades ese porcentaje puede variar entre un 6 o un 8 por ciento en promedio. "En Valdivia, ya partes con una vara alta", dijo. Además, los requerimientos de las viviendas del sur del país son más exigentes. "Las fundaciones deben ser muy robustas y también tienes que invertir en aislación térmica, con pegamentos y materiales especiales. Eso no es necesario en las ciudades del norte".